摘要：
养老服务方面,按情图服务的功能可分为三大类医疗服务、生活服务、辅助性服务,具身体里容如下图所示,主要围绕老年人的"吃、穿、用、行、医",出现的类型有护理服务、康体服务、家政服务、用... 养老服务方面,按情图服务的功能可分为三大类医疗服务、生活服务、辅助性服务,具身体里容如下图所示,主要围绕老年人的"吃、穿、用、行、医",出现的类型有护理服务、康体服务、家政服务、用品商贸、老年教育、老年咨询等.同时养老地产也出现了多种形式,例如有养老院、托老所、护理院、独立式住宅、老年公寓、老年社区等.
（2）社会养老服务向市场化发展
养老服务一直以来就是社会保障型事业,但是随着社会进步以及产业链条的细分长化,政府承担的养老服务重担逐渐交还市场,养老服务开始走向公益性和盈利性平衡发展的道路,成为了国民经济重要的增长点.
其一,从市场表现来看,目前看来我国的养老服务主要由政府主导,但是市场资本不断瞄准这块大大的蛋糕,开始进入市场化的开发运作,例如大连前列家养老超市、上海纯市场化亲和源养老地产、青岛的日式养老培训基地等.这些新业态的出现,体现了我国养老服务不但在种类上创新增加,还在模式上积极突破,同时在合作上加强汲取先进国家经验,使得养老服务的发展蒸蒸日上.
其二,从政府支持来看,通过制定各项优惠政策,鼓励养老服务市场化,引入多方资源参与社会养老服务体系,一方面改善民生、扩大就业、提高我国整体养老整体服务水平,另一方面利用市场手段,为提供养老服务的机构带来经济效益,在实现社会效益的同时,也实现经济效益.
（3）传统家庭养老向社区化发展
受代际生活**惯及老年人对自身生活水平要求的影响,越来越多的受教育程度高、退休金多的中高收入老年人,开始愿意尝试且逐渐接受现代养老模式.
在传统家庭养老功能逐渐弱化的社会背景下,社区养老模式更加凸显了优势;社区养老符合老年人的地缘文化观念,在家庭辐射半径下享受养老服务更加贴合老年人"恋家"的情感需求,同时开放利用社区资源,搭建了家庭与社区共同养老的桥梁,同时减少资源的浪费,满足老年消费的需求.在未来的社区老龄工作将与第三方养老服务对接,相互结合搭配,充分发挥国家对养老领域的扶持政策,同时以第三方服务弥补社区专业养老服务缺用嘴. 二、企业投资特征 中国"未富先老"的社会状态,逐渐点燃了养老产业的投资机会,根据我们对养老服务业的观察,虽然我国的养老大消费时代还未来临,但是企业家敏锐的嗅觉早已在行业内提前布局,呈现出多种投资特征.
（1）投资领域:"服务"+"地产"
1）全过程的养老服务 从老年服务到临终护理的全链条养老,满足健康老人、介助级老人、介护级老人、特级护理老人的全方位养老服务需求.老年人对养老服务需求的增加促进了养老服务细分方向的发展,不断促进了新型养老服务的成长.其中养老护理服务、老年日用品领域、养老文化玩耍、养老金融保险、老年教育市场等都是投资的重点方向,渗透老年人的产品需求、服务需求、人际需求、小蝌蚪神需求、个人价值、社会价值六大功能需求.
2）多样化的养老地产 我们认为养老地产按机构类型可分为养老机构、养老社区、综合性养老基地;在养老地产的主要开发模式上可分为候鸟式养老,主要是针对季节性养老人群,去南方过冬去海边避暑等（例如银来的候鸟式养老健康城）;第二是活力型养老,主要是针对身体较为健康刚步入养老退休队伍的老年人,更需要的是富有活力的生活方式;第三是农家式养老,寄住在农家庭院里,享受优美的环境以及怡然农家乐生活状态;第四是高端养老,主要是外籍人的父母以及国内的"三高"（高干、高知、高收入）老人,为其提供优越的生活居住以及养老服务条件;第五是医护养老,主要是对于疾病老年群体提供治疗疗养功能.
（2）投资主体:"内资"+"外资"
据估算,我国养老市场规模在2014年约4万元,2030年有望增至13万亿元（数据来源:中国社科院老年研究所）.近年来,国内资本中的传统地产开发商（目前有90多家房企进入了养老地产的领域,万科、保利、远洋、复兴等）、险资（泰康人寿、中国人寿、太平保险等）、上市办公（海航、凤凰股份、雅戈尔等）纷纷高调宣布进军养老产业,不少央企,如中石化、首钢、中信等也纷纷布局养老产业.
另一方面,受市场前景吸引,众多外资养老企业也纷纷瞄准中国市场,试图在中国打开"银发产业"蓝海.如在老年用品方面,美国雅培制约有限办公共始关注中国老年营饮品研究,金佰利办公已开始挖掘国内**纸尿裤市场,养老地产方面国内首家中外合资经营性养老服务机构上海凯姜展老年护理有限办公、日本维斯福祉有限办公等都在中国加松布局. （3）投资模式:"资本"+"运营"
纵观所有养老产业投资情况,主要的投资模式以资本输出和运营管理输出.国内外保险业、房地产业、银行业、风投机构以及其他投资机构,成为养老产业注资的主要力量.
伴随着养老地产开发的逐渐成熟,养老服务运营机构也应运而生,与养老地产相辅相成融合发展,我国传统养老机构主要由政府主办,随着老年人用嘴的增多,养老市场不断扩大,养老机构专业运营企业不断增多.
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